Kupno własnej nieruchomości na pewno nie należy do łatwych spraw, jest to jedno z największych wyzwań inwestycyjnych. Każdego z Nas prędzej czy później prawdopodobnie będzie ten temat dotyczyć, w tym artykule postaram się przybliżyć od czego warto zacząć i na co zwrócić uwagę tak aby żadnego z ważnych elementów nie pominąć.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Krok 1 – Budżet
- Krok 2 – Wybór nieruchomości
- Krok 3 – Poszukiwania
Krok 1 – Budżet
Pierwszym z elementów jest oszacowanie kwoty jaką jesteś w stanie przeznaczyć na nieruchomość oraz podjęcie decyzji czy zakupisz mieszkanie w całości za gotówkę, czy wspomożesz się kredytem hipotecznym. Jeżeli Twoja decyzja pada na kredyt ważnym elementem jest określenie możliwości, czyli zweryfikowanie jaką zdolność kredytową posiadasz. W jej ocenie pomoże Ci Ekspert Finansowy – spotkanie możesz umówić tutaj. Ekspert oszacuje zdolność kredytową biorąc pod uwagę m.in. formę Twojego dochodu, wiek (od tego zależy możliwy okres kredytowania), aktualne zobowiązania finansowe oraz liczbę osób na utrzymaniu. Ważny jest wkład własny. Aby dobrze rozplanować budżet i przyszłe wydatki, Ekspert przedstawi Ci przybliżoną miesięczną ratę kredytu – dzięki temu będziesz w stanie oszacować, czy rzeczywiście kwota raty spełnia Twoje oczekiwania. Podlicz miesięczne koszty Twojego utrzymania, uwzględnij czynsz, rachunki, ewentualne koszty ubezpieczeń i inne potrzebne wydatki. W budżecie zaplanuj dodatek na nieoczekiwane wydatki i oszczędności. Pamiętaj o kosztach okołokredytowych takich jak:
- koszty wstępne kredytu – opłatę przygotowawczą i prowizję,
- koszt wyceny nieruchomości,
- koszty sądowe,
- urzędu skarbowego – podatek od czynności cywilnoprawnych (podatek PCC),
- notariusza,
- pośrednika nieruchomości.
Tak przygotowany wiesz jaką kwotą na zakup dysponujesz.
Krok 2 – Wybór nieruchomości
Jednymz pierwszych pytań w tym przypadku które powinieneś sobie zadać to kwestia decyzji o metrażu mieszkania. Odpowiedz sobie na pytanie jak dużej nieruchomości potrzebujesz? Ile potrzeba pokoi? Dodatkowo musisz się zastanowić nad lokalizacją – centrum miasta czy może przedmieścia? Zaplanuj jakiej nieruchomości potrzebujesz. Musisz wziąć pod uwagę obecną sytuację, ale również dalszą perspektywę. Podejmuj decyzję świadomie. Przemyśl kilka ewentualności.
Kolejnym ważnym pytaniem jest decyzja co do rynku nieruchomości – pierwotny czy wtórny?
Jeden i drugi ma swoje plusy i minusy. Skupmy się na dobrych stronach. Za rynkiem pierwotnym, czyli zakupem od dewelopera na pewno będzie przemawiać fakt, że mieszkanie jest nowe i zupełnie nieużywane, możemy je urządzić według własnego pomysłu, projektu i upodobań. Plusem dodatkowym jest niewątpliwie brak 2% podatku PCC oraz niższy koszt opłat notarialnych. Oszczędność ta powoduje zwiększenie ilości dostępnej gotówki do przeznaczenia na np. wykończenie nieruchomości w wyższym standardzie. Aktualna ilość projektów deweloperskich na pewno przemawia na plus ze względu na duży wybór, co pozwala na znalezienie nieruchomości odpowiadającej naszym upodobaniom.
Drugi z możliwych wyborów to rynek wtórny, czyli zakup nieruchomości z drugiej ręki. Za tym wyborem na pewno będzie przemawiała dobra lokalizacja i cena np. w centrum miasta w niższej cenie niż na rynku pierwotnym. Dodatkowym atutem będzie w większości przypadków zakup nieruchomości w stanie gotowym do zamieszkania lub niedużego remontu bez oczekiwania na zakończenie budowy przez dewelopera. Daje nam to możliwość szybkiego wprowadzenia się.
Kluczowe w tym wszystkim jest aby wybór padł na to co faktycznie spełnia nasze indywidualne oczekiwania. Każdy ma inne preferencje i inaczej będzie podchodził do kwestii związanych z warunkami i możliwościami jakie oferują nam wyżej wymienione propozycje.
Krok 3 – Poszukiwania
Decyzja podjęta – wiesz czego szukasz! Jak znaleźć tą najlepszą i wymarzoną? Poszukiwanie nieruchomości można rozpocząć od samodzielnego rekonesansu po znanych portalach internetowych, na których wystawiane są nieruchomości lub przeszukanie lokalnego rynku ogłoszeniowego. Warto też rozważyć współpracę z biurem nieruchomości albo indywidualnie działającym na rynku agentem nieruchomości. Minusem takiej współpracy na pewno będzie koszt dodatkowy oscylujący w granicach od 1% do nawet 3% wartości transakcji. Plusów na pewno też znajdziemy kilka, a mianowicie sprawny agent nieruchomości pomoże w poszukiwaniach zgodnie z wymaganiami klienta, sprawdzi stan prawny nieruchomości i przeprowadzi cały proces zakupu.
Jeżeli jednak Twój wybór padnie na zakup bezpośrednio to dokumenty jakie powinieneś zweryfikować przy zakupie na rynku wtórnym to przede wszystkim dokument określający stan prawny nieruchomości np. akt notarialny (kto jest obecnym właścicielem mieszkania). Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości i sprawdź w ogólnodostępnych bazach wzmianki oraz ewentualne służebności – warto skonsultować z Ekspertem Finansowym czy taka nieruchomość na pewno może być kredytowana. Zweryfikuj na podstawie zaświadczenia, że obecnie nie ma zaległości w opłatach czynszowych oraz że nie ma zameldowanych osób trzecich.
Zapytaj kiedy były przeprowadzane ostatnie remonty, zweryfikuj ogólny stan nieruchomości oraz zwróć uwagę w jakim stanie znajdują się instalacje. Możesz również poprosić o informacje ile osób zamieszkiwało w nieruchomości i jakie były średnie rachunki i opłaty – pomoże Ci to lepiej rozplanować przyszłe wydatki.
Jeżeli wybór padł na rynek pierwotny i zakup od dewelopera poproś o prospekt informacyjny dotyczący danej inwestycji wraz z załącznikami. Zweryfikuj poprzednie inwestycje dewelopera – opinie innych często mogą być bardzo pomocne. Sprawdź dokumenty poświadczające prawo własności gruntu oraz dokumenty dotyczące pozwolenia na budowę. Jeśli nic nie wzbudza Twoich wątpliwości możesz przygotować się do podpisania umowy przedwstępnej.
O tym jak poprawnie wykonać umowę przedwstępną i jak się do niej odpowiednio przygotować oraz jakie kolejne kroki podjąć przeczytasz w części drugiej mojego artykułu, która pojawi się niebawem. Zapraszam do śledzenia strony!
Sprawdź też: