Kiedy już zdecydujemy się na zakup mieszkania jedną z pierwszych decyzji jaką musimy podjąć jest sposób finansowania inwestycji. Najbardziej powszechny jest zakup za gotówkę lub też przy udziale finansowania w postaci kredytu hipotecznego. Dla wielu Kupujących jest to bardzo stresujący moment. Mnogość dokumentów i procedur w zależności od banku może przytłoczyć osobę, która na co dzień nie zajmuje się nieruchomościami.
Z tego artykułu dowiesz się:
- Kredyt hipoteczny co i jak
- Zdolność kredytowa
- Symulacja warunków kredytu hipotecznego
- Podpisanie umowy rezerwacyjnej / przedwstępnej
- Złożenie wniosków kredytowych
- Analiza wniosku o kredyt hipoteczny
- Decyzja kredytowa i podpisanie umowy kredytowej
- Podsumowanie procesu kredytowego
Kredyt hipoteczny co i jak?
W tym artykule chcę poruszyć tematy o które najczęściej dopytują mnie klienci, opiszę krok po kroku najważniejsze etapy procesu kredytowego aby pokazać, że kredyt hipoteczny nie jest taki straszny jak można sądzić, a wszystkie procedury choć toporne, służą zapewnieniu bezpieczeństwa zarówno kupującemu jak i podmiotowi udzielającemu pożyczki.
Zdolność kredytowa
Pierwszym krokiem do uzyskania finansowania w postaci kredytu hipotecznego jest badanie zdolności kredytowej. Aby sprawdzić o jaką kwotę pożyczki możemy wnioskować banki przygotowały kalkulatory online. Po podaniu kilku podstawowych danych algorytm orientacyjnie wylicza możliwą do uzyskania kwotę, którą możemy uzyskać. Niemniej kalkulatory te są prostymi narzędziami i nie zastąpią wiedzy i narzędzi eksperta. Najlepiej udać się do eksperta kredytowego, który bezpłatnie i kompleksowo zbada zdolność, przedstawi najkorzystniejsze oferty banków biorąc pod uwagę preferencje Kklienta takie jak: okres kredytowania, wysokość raty, całkowity koszt kredytu itp.
Podczas spotkania z ekspertem finansowym możemy dowiedzieć się, czy banki akceptują nasze źródła dochodu oraz okres kredytu o jaki chcemy wnioskować. Każdy bank ma inne podejście do zdolności kredytowej i czasami różnice w zdolności mogą sięgać kilkuset tysięcy złotych. Pamiętajmy również, że banki dość często zmieniają sposób liczenia zdolności kredytowej. Jeżeli, np. rok temu mieliśmy zdolność na 500 000 zł to może się okazać, że w tym roku ona jest na poziomie 450 000 zł.
Sprawdzenie zdolności kredytowej, przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej czy przedwstępnej, pomoże uniknąć sytuacji, w której dowiemy się że bank nie udzieli kredytu na wnioskowaną kwotę, a My stracimy wpłacony zadatek.
Musimy pamiętać żeby zweryfikować naszą zdolność kredytową aby uniknąć niemiłych niespodzianek.
Symulacja warunków kredytu hipotecznego
Jak już mamy sprawdzoną naszą zdolność kredytową, ekspert musi przedstawić nam symulacje z kilku banków i omówić wszystkie warunki cenowe. Symulacja powinna zawierać takie informację jak:
- kwota kredytu,
- okres kredytowania,
- wysokość raty do momentu wpisu hipoteki,
- wysokość raty po dokonaniu wpisu,
- koszty początkowe (prowizję lub ubezpieczenia płatne z góry, koszt wyceny nieruchomości),
- koszty dodatkowe ( ubezpieczenia na życie, nieruchomości),
- suma odsetek,
- całkowity koszt kredytu.
Ekspert przedstawi nam symulację kilku banków i omówi wszystkie „za i przeciw” każdego z nich.
Te dwa pierwsze kroi zazwyczaj są omawiane w ciągu jednego spotkania, tak że jest to spora oszczędność czasu.
Podpisanie umowy rezerwacyjnej / przedwstępnej
W następnym etapie możemy podpisać umowę rezerwacyjną lub przedwstępną. Pamiętajmy żeby zapoznać się z zapisami takiej umowy oraz w razie wątpliwości wszystko wyjaśnić. Przy podpisaniu umowy należy zwrócić uwagę w szczególności na takie rzeczy jak:
- czy wpłacone przez nas pieniądze zostaną zwrócone w sytuacji kiedy nie otrzymamy kredytu,
- terminy i wysokości wpłat – czy jest wystarczająco dużo czasu na załatwienie kredytu,
- czy jest kredyt na nieruchomości,
- sprawdzić, czy sprzedający posiada prawa do nieruchomości,
- zweryfikować księgę wieczystą
Złożenie wniosków kredytowych
Posiadając podpisaną umowę rezerwacyjna/ przedwstępną możemy się umówić z ekspertem finansowym na złożenie wniosków kredytowych. Ekspert przesyła nam listę dokumentów jakie musimy dostarczyć. Zawsze będą wymagane zaświadczenia o zatrudnieniu wypełnione przez pracodawcę na drukach bankowych, które również dostaniemy od eksperta. Posiadając komplet dokumentów, umawiamy się na podpisanie dokumentów.
Korzystanie z usług eksperta w znacznym stopniu ułatwi nam ten etap, ponieważ udając się do jego biura i w ciągu godziny złożymy wnioski do kilku banków i nie trzeba będzie chodzić po wszystkich bankach.
Analiza wniosku o kredyt hipoteczny
Na tym etapie bank dostaje nasze dokumenty i jeżeli nie chce żadnych dodatkowych dokumentów, wniosek trafia do analityka. Najpierw bank przeanalizuje dokumenty dochodowe, pobierze raport BIK żeby zobaczyć czy posiadamy zobowiązania kredytowe i czy są one spłacane w terminie. Pamiętajmy, że w BIKu jest widoczna jest cała historia zobowiązań, które obecnie posiadamy lub kiedyś posiadaliśmy. Czasami się zdarza, że poproszą o jakieś dodatkowe dokumenty.
Po wydaniu decyzji wstępnej bank przejdzie do wyceny nieruchomości. Na tym etapie mogą pojawić się dwie opcje:
- dostarczenie wyceny zrobionej we własnym zakresie przez rzeczoznawcę lub
- zlecenie inspekcji bankowi.
Wycena nieruchomości przez bank jest robiona po to, żeby zobaczyć jaka faktyczna jest wartość rynkowa mieszkania/domu. Jest to obowiązkowy punkt w procesie kredytowym i nawet jak kupujemy mieszkanie, którego budowa dopiero się rozpoczęła, bank przeprowadzi wycenę.
Decyzja kredytowa i podpisanie umowy kredytowej
Po wszystkich etapach analizy, dostajemy tak wyczekiwaną decyzję pozytywną. Jest to najbardziej wyczekiwany moment przez wszystkich, zarówno klientów jak i ekspertów finansowych. Ekspert finansowy zaprosi nas na spotkanie żeby omówić jeszcze raz ofertę banku i przygotuje do podpisania umowy kredytowej. Ekspert omówi z nami wszystkie zapisy umowy kredytowej, powie na co zwrócić szczegółową uwagę, jakie dokumenty dostarczyć żeby bank wypłacił środki oraz jakich formalności musimy dopełnić po uruchomieniu kredytu. Przed takim spotkaniem warto też samemu zapoznać się z umową kredytową, żeby w razie pytań, wszystko wyjaśnić z ekspertem.
Po umówieniu wszystkich warunków ekspert nas umówi do banku na podpisanie umowy kredytowej. Na tym etapie możemy również wpłacić pozostały wkład własny.
Po podpisaniu umowy i dostarczeniu wymaganych przez bank dokumentów (np. potwierdzenie wniesienia wkładu własnego) następuje wypłata środków.
Podsumowanie procesu kredytowego
Dla wielu klientów zakup mieszkania nie jest najważniejszą decyzją w życiu, ale na pewno taką z której konsekwencjami będzie związany przez najbliższe lata. Solidne oraz odpowiedzialne przygotowanie do tematu jest kluczowe aby te lata były spokojne. Skorzystanie z usług niezależnego eksperta poprawi znacząco to bezpieczeństwo. Ponad to ekspert przeprowadzi nas przez cały proces zajmując się formalnościami aż do etapu podpisania umowy z bankiem.
Sprawdź też:
Kredyt hipoteczny z rodzicami
Jak wybrać najlepszy kredyt hipoteczny?